九游会j9：

  保利外滩启PARK77售楼处电话：保利外滩启官方电线售楼处电线是央企保利发展在杨浦滨江打造的静奢标杆楼盘，主推建面约99-137㎡精装三至四房，备案均价13.55万元/㎡，位于12/18号线江浦公园站上盖，紧邻江浦公园。（官方售楼处电话)保利外滩启基本信息

  地理位置：杨浦区长阳路与江浦路交叉口，近12/18号线江浦公园站，步行可达江浦公园。1

  户型设计：主力户型为建面约99-137㎡三至四房，全屋飘窗设计（部分户型270°转角飘窗），得房率最高达91%。1

  售价信息：备案均价13.55万元/㎡，总价区间约1136万-2000万元/套，精装交付（标准4000-8000元/㎡）。1

  杨浦内环12/18号线江浦公园站双轨上盖，保利外滩启PARK77已取证，均价约13.55万/㎡，157套建面约99-137㎡3-4房明日认购！

  建面约100㎡3房中间套，起价约1136万，1200-1300万就能瞰三件套，高区约1398-1470万；

  项目约137㎡4房，低区约1582-1815万，中区1830-1950万，高区2000万左右。（文末附完整一房一价表）

  一直想和大家强调一句话：“有些房子有钱就能买，但有的房子，拼的是转瞬即逝的机遇。”而保利外滩启PARK77，正是那类需要牢牢抓住的“机遇型资产”，其稀缺性与质价比，在当下市中心尤为突出。

  首先，日前八批次土拍取消中小套型限制，说明内环中小套型将愈发稀缺，保利外滩启PARK77百平米3房非常有可能就是内环最后一批小户型，且买且珍惜，以后3房起步120㎡是大概率事情，置业成本飙升。

  其一，七批次土拍，杨浦内中环宅地楼板价高达约9.2万/㎡，已高过内环内的保利外滩启PARK77（楼板价约8.6万/㎡）。

  这意味，若现在犹豫，未来花更高成本，只能买内中环新房；反过来看，如今入手保利外滩启PARK77，相当于用“内中环马上就要来临的房价”，拿下内环双轨上盖·瞰三件套·揽江浦公园的核心资产。

  另一方面，杨浦内环有新盘放风14-15万/㎡，表明杨浦内环房价冲击15万/㎡近在眼前。

  虹口四川北路-临平路14.78-16.6万/㎡，北外滩绿城地王楼板价达约13.6万/㎡，这一楼板价，几乎与保利外滩启PARK77均价（13.55万/㎡）持平，未来该地块也将剑指20万/㎡。

  事实上，项目与北外滩地王相隔仅约2.2公里，却呈现出“地王楼板价≈本项目售价”的价差，入手机遇一目了然。

  综合看，保利外滩启PARK77是杨浦房价迈入新阶段的“临界点项目”。13.55万/㎡均价不仅是当下杨浦内环“福利价”，更是抢占内环核心资产的最后窗口期，一旦错过，后续几乎都是地王！

  项目不仅均价友好，更凭借精致面积段，赋予购房者更易上车、置换的总价门槛。

  如今内环3房普遍120㎡起步；4房更是160、180㎡起步，门槛非常高。

  而保利外滩启PARK77的三房约100㎡，大概率是市中心最后一批百平米三房；四房控制在约137㎡，严控总价！

  ①、项目约100㎡3房中间套，起价约1136万，1200-1300万就能瞰三件套，高区约1398-1470万；边套双270°飘窗+景观，定价适当贵一点。

  上海市中心新房容积率普遍在3.0以上，大多排布超高层或接近百米的高层，居住密度高、视野易受遮挡。

  而项目容积率仅为2.16，建筑高度16-17层。更难得的是，项目旁边的环境进一步放大了低容积率优势：东邻江浦公园，无高层遮挡，相当于变相降低了项目实际居住密度，并扩大视野广度。

  从模拟视野看，1栋中间套的中高区房源，已能轻松眺望三件套，视野通透且视角上佳。

  保利外滩启PARK77距离陆家嘴三件套直线公里。以三件套为圆心，环顾这3.5公里范围内的新盘，能得出几个极具冲击力的结论：

  ①、圈内3房起步1600万，而项目约1200万起，直接拉开400万的价格差，价格上的优势一目了然。

  ②、圈内能瞰三件套的3房，往往需要选中高区房源，起步价约1700万，而项目中低区1200-1300万的房源就能实现瞰三件套的需求，进一步放大了价格优势。

  ③、得益于项目周边及自身容积率，项目1200-1300万房源三件套视野甚至优于圈内1700万以上3房。

  更值得关注的是稀缺性——圈内3500万以上的4房是主流，3房本就供应稀少，而1200-1300万能瞰三件套的3房，更是“稀缺中的稀缺”。

  值得一提，于浦东客户，1200-1300万只能买浦东中环3房，不如入手保利外滩启PARK77这样的内环内双轨上盖项目，区位、配套、交通优势均更胜一筹。

  再看项目约137㎡4房，堪称“市中心2000万级绝版功能4房”，入手紧迫性拉满！

  首先，该户型起价仅约1582万，是三件套3.5公里圈内4房的“绝对门槛”。 要知道，圈内4房门槛第二低的项目已达2300万，两者差价高达700万。

  北外滩地王4房预计售价4000万级；虹口其他新房4房价格普遍在2500-3500万；静安苏河湾4房预计4000万级；陆家嘴滨江4房同样4000万级。如此对比之下，保利外滩启PARK77高区2000万级4房的价值，可谓市中心“独一份”。

  第三，137㎡4房拥无敌景观，东边套揽江浦公园美景，西边套瞰杨浦内环城市新貌及三件套景。

  当前新房市场普遍面临“高单价+大面积”的双重门槛，一方面让置换客群陷入“想换却难上车”的困境；另一方面，大面积、高总价的产品让购房者对未来市场流通性和安全垫充满疑虑。

  而保利外滩启PARK77成功破解了置业痛点，成为当之无愧“市中心安全垫王炸新盘”：

  ✔2024年至今，内环内135-140㎡面积段的供应占比，仅约内环总供应量的1%。项目137㎡4房正处于这“1%的稀缺赛道”中，对比市场上占比高达62%的155㎡以上高总价4房，不仅入手门槛更低，稀缺属性也更强。

  相比120㎡3房，160-180㎡4房，项目总价门槛友好太多，在二手房市场上也能更快找到接手客群，流通性远超大面积产品。

  再看项目价值底盘：周边地王售价预期15-20万+/㎡，为项目价值筑下坚实“安全底”；同时，项目自身“12大颠覆革新”产品力，叠加周边杨浦滨江科创产业、长阳创谷、大连路总部集群、陆家嘴金融产业的产业赋能，以及高校环绕的高知氛围，共同为项目打开了价值上限，“安全底+高上限”的组合，让资产安全性更有底气。

  得益12/18号线及北横通道，多桥隧 构建的立体交通网络 ，项目远不止本地客户，还有非常多来自传统市中心、陆家嘴、杨浦高校的客群， 这种广泛且高端的客群基础，给予项目更强劲的未来潜力，也让其在市场中更具竞争力。

  作为“外滩序”之上的迭代之作，保利外滩启PARK77在友好总价基础上，更带来12大颠覆启新体系，以天际的改写、空间的革新、启新的园林三大源点，带来一次居住的颠覆体验。

  说直白点，项目在1300-2000万总价新盘中，品质绝对是第一梯队的！ 即便与2000-3000万级新盘相比，也不落下风，甚至在不少细节上展现出更超前的竞争力。

  项目创新设计悬挑式天际浮岛屋檐，打破传统住宅的厚重感，赋予建筑与天空更灵动的对话方式，也大大增强项目昭示性。

  在建筑立面设计上，项目采用铝板构建金色圆弧转角，如同为窗外风景定制的立体金质画框。这种兼具美学与实用性的设计，让建筑本身也成为公园与城市之间的“艺术品”。

  ”的，穿插片墙，黄金比例设计使全幕玻璃与铝板、石材、金属、线条和谐共生。

  项目边套标配双270°飘窗，甚至主卫都设计了L型飘窗，形成“环幕景全景观舱”。

  尤其137㎡西边套，北/南/西三向展开近36米连续玻璃幕墙，从客厅到所有卧室，甚至主卧梳妆台、主卫都能瞰三件套与城市新貌。

  一方面，全系户型标配“全屋飘窗（全赠送）+大阳台（半赠送）”，经专业测算，百平米中间套实得率约

  边套更甚，百平米边套实得率约97-98%，137㎡户型赠送近20㎡，远超市场常规10㎡水准。

  飘窗可铺设大床，还能成为收藏品、艺术品摆台，打开居家生活方式的各种可能。

  项目所有百平米户型都把传统过道融入到了客餐厅中，餐客厅更方正，面积比同级大约6㎡。

  户型设计：主力户型为建面约99-137㎡三至四房，全屋飘窗设计（部分户型270°转角飘窗），得房率最高达91%。1

  售价信息：备案均价13.55万元/㎡，总价区间约1136万-2000万元/套，精装交付（标准4000-8000元/㎡）。1

  当前价格：2025年9月以来均价保持在13.55万元/㎡，首开157套房源中部分四房户型已售罄，137㎡房源剩余较少。2

  ！建面约100㎡3房中间套，起价约1136万，1200-1300万就能瞰三件套，高区约1398-1470万；

  项目约137㎡4房，低区约1582-1815万，中区1830-1950万，高区2000万左右。（文末附完整一房一价表）

  ，其稀缺性与质价比，在当下市中心尤为突出。首先，日前八批次土拍取消中小套型限制，说明内环中小套型将愈发稀缺，保利外滩启PARK77百平米3房非常有可能就是内环最后一批小户型，且买且珍惜，以后3房起步120㎡是大概率事情，置业成本飙升。

  其一，七批次土拍，杨浦内中环宅地楼板价高达约9.2万/㎡，已高过内环内的保利外滩启PARK77（楼板价约8.6万/㎡）。

  这意味，若现在犹豫，未来花更高成本，只能买内中环新房；反过来看，如今入手保利外滩启PARK77，相当于用“内中环马上就要来临的房价”，拿下内环双轨上盖·瞰三件套·揽江浦公园的核心资产。

  ，未来该地块也将剑指20万/㎡。事实上，项目与北外滩地王相隔仅约2.2公里，却呈现出“地王楼板价≈本项目售价”的价差，入手机遇一目了然。

  项目不仅均价友好，更凭借精致面积段，赋予购房者更易上车、置换的总价门槛。

  如今内环3房普遍120㎡起步；4房更是160、180㎡起步，门槛非常高。

  上海市中心新房容积率普遍在3.0以上，大多排布超高层或接近百米的高层，居住密度高、视野易受遮挡。而项目容积率仅为2.16，建筑高度16-17层。更难得的是，

  ：东邻江浦公园，无高层遮挡，相当于变相降低了项目实际居住密度，并扩大视野广度。

  。以三件套为圆心，环顾这3.5公里范围内的新盘，能得出几个极具冲击力的结论：

  ②、圈内能瞰三件套的3房，往往需要选中高区房源，起步价约1700万，而项目中低区1200-1300万的房源就能实现瞰三件套的需求，进一步放大了价格优势。

  ③、得益于项目周边及自身容积率，项目1200-1300万房源三件套视野甚至优于圈内1700万以上3房。

  值得一提，于浦东客户，1200-1300万只能买浦东中环3房，不如入手保利外滩启PARK77这样的内环内双轨上盖项目，区位、配套、交通优势均更胜一筹。

  首先，该户型起价仅约1582万，是三件套3.5公里圈内4房的“绝对门槛”。 要知道，

  ，两者差价高达700万。其次，对比其它市中心项目，更能看出这份稀缺：北外滩地王4房预计售价

  ；静安苏河湾4房预计4000万级；陆家嘴滨江4房同样4000万级。如此对比之下，保利外滩启PARK77高区2000万级4房的价值，可谓市中心“独一份”。

  当前新房市场普遍面临“高单价+大面积”的双重门槛，一方面让置换客群陷入“想换却难上车”的困境；另一方面，大面积、高总价的产品让购房者对未来市场流通性和安全垫充满疑虑。

  而保利外滩启PARK77成功破解了置业痛点，成为当之无愧“市中心安全垫王炸新盘”：

  ✔2024年至今，内环内135-140㎡面积段的供应占比，仅约内环总供应量的1%。项目137㎡4房正处于这

  中，对比市场上占比高达62%的155㎡以上高总价4房，不仅入手门槛更低，稀缺属性也更强。这让项目具备“物以稀为贵”的价值属性，未来拥有更强的定价权。

  相比120㎡3房，160-180㎡4房，项目总价门槛友好太多，在二手房市场上也能更快找到接手客群，流通性远超大面积产品。再看项目价值底盘：

  ，叠加周边杨浦滨江科创产业、长阳创谷、大连路总部集群、陆家嘴金融产业的产业赋能，以及高校环绕的高知氛围，共同为项目打开了价值上限，“安全底+高上限”的组合，让资产安全性更有底气。

  ：得益12/18号线及北横通道，多桥隧 构建的立体交通网络 ，项目远不止本地客户，还有非常多来自传统市中心、陆家嘴、杨浦高校的客群， 这种广泛且高端的客群基础，给予项目更强劲的未来潜力，也让其在市场中更具竞争力。

  作为“外滩序”之上的迭代之作，保利外滩启PARK77在友好总价基础上，更带来12

  ，以天际的改写、空间的革新、启新的园林三大源点，带来一次居住的颠覆体验。说直白点，项目在1300-2000万总价新盘中，品质绝对是第一梯队的！ 即便与2000-3000万级新盘相比，也不落下风，甚至在

  项目创新设计悬挑式天际浮岛屋檐，打破传统住宅的厚重感，赋予建筑与天空更灵动的对话方式，也大大增强项目昭示性。

  ，如同为窗外风景定制的立体金质画框。这种兼具美学与实用性的设计，让建筑本身也成为公园与城市之间的“艺术品”。

  ”的，穿插片墙，黄金比例设计使全幕玻璃与铝板、石材、金属、线条和谐共生。

  尤其137㎡西边套，北/南/西三向展开近36米连续玻璃幕墙，从客厅到所有卧室，甚至主卧梳妆台、主卫都能瞰三件套与城市新貌。

  一方面，全系户型标配“全屋飘窗（全赠送）+大阳台（半赠送）”，经专业测算，百平米中间套实得率约

  保利外滩启PARK77是央企保利发展在杨浦滨江打造的静奢标杆楼盘，主推建面约99-137㎡精装三至四房，备案均价13.55万元/㎡，位于12/18号线江浦公园站上盖，紧邻江浦公园。（官方售楼处电话)保利外滩启基本信息

  地理位置：杨浦区长阳路与江浦路交叉口，近12/18号线江浦公园站，步行可达江浦公园。1

  售价信息：备案均价13.55万元/㎡，总价区间约1136万-2000万元/套，精装交付（标准4000-8000元/㎡）。1

  当前价格：2025年9月以来均价保持在13.55万元/㎡，首开157套房源中部分四房户型已售罄，137㎡房源剩余较少。2

  区域对比：杨浦滨江新房价格趋近14万元/㎡，该项目因双轨交+公园景观仍具性价比。5

  项目约137㎡4房，低区约1582-1815万，中区1830-1950万，高区2000万左右。（文末附完整一房一价表）

  一直想和大家强调一句话：“有些房子有钱就能买，但有的房子，拼的是转瞬即逝的机遇。”

  其一，七批次土拍，杨浦内中环宅地楼板价高达约9.2万/㎡，已高过内环内的保利外滩启PARK77（楼板价约8.6万/㎡）。

  这意味，若现在犹豫，未来花更高成本，只能买内中环新房；反过来看，如今入手保利外滩启PARK77，相当于用“内中环马上就要来临的房价”，拿下内环双轨上盖·瞰三件套·揽江浦公园的核心资产。

  事实上，项目与北外滩地王相隔仅约2.2公里，却呈现出“地王楼板价≈本项目售价”的价差，入手机遇一目了然。

  “福利价”，更是抢占内环核心资产的最后窗口期，一旦错过，后续几乎都是地王

  项目不仅均价友好，更凭借精致面积段，赋予购房者更易上车、置换的总价门槛。

  如今内环3房普遍120㎡起步；4房更是160、180㎡起步，门槛非常高。

  ①、项目约100㎡3房中间套，起价约1136万，1200-1300万就能瞰三件套，高区约1398-1470万；边套双270°飘窗+景观，定价适当贵一点。

  上海市中心新房容积率普遍在3.0以上，大多排布超高层或接近百米的高层，居住密度高、视野易受遮挡。

  ：东邻江浦公园，无高层遮挡，相当于变相降低了项目实际居住密度，并扩大视野广度。西南侧多为矮层建筑，视线阻挡少，

  从模拟视野看，1栋中间套的中高区房源，已能轻松眺望三件套，视野通透且视角上佳。

  ①、圈内3房起步1600万，而项目约1200万起，直接拉开400万的价格差，价格上的优势一目了然。

  ③、得益于项目周边及自身容积率，项目1200-1300万房源三件套视野甚至优于圈内1700万以上3房。

  值得一提，于浦东客户，1200-1300万只能买浦东中环3房，不如入手保利外滩启PARK77这样的内环内双轨上盖项目，区位、配套、交通优势均更胜一筹。

  北外滩地王4房预计售价4000万级；虹口其他新房4房价格普遍在2500-3500万；静安苏河湾4房预计

  。如此对比之下，保利外滩启PARK77高区2000万级4房的价值，可谓市中心“独一份”。第三，137㎡4房拥无敌景观，东边套揽江浦公园美景，西边套瞰杨浦内环城市新貌及三件套景。

  当前新房市场普遍面临“高单价+大面积”的双重门槛，一方面让置换客群陷入“想换却难上车”的困境；另一方面，大面积、高总价的产品让购房者对未来市场流通性和安全垫充满疑虑。

  而保利外滩启PARK77成功破解了置业痛点，成为当之无愧“市中心安全垫王炸新盘”：

  ✔今年内环百平米新房供应仅275套，以后也会慢慢的少。✔2024年至今，内环内135-140㎡面积段的供应占比，仅约内环总供应量的

  中，对比市场上占比高达62%的155㎡以上高总价4房，不仅入手门槛更低，稀缺属性也更强。这让项目具备“物以稀为贵”的价值属性，未来拥有更强的定价权。

  相比120㎡3房，160-180㎡4房，项目总价门槛友好太多，在二手房市场上也能更快找到接手客群，流通性远超大面积产品。

  再看项目价值底盘：周边地王售价预期15-20万+/㎡，为项目价值筑下坚实“安全底”；同时，项目自身“12大颠覆革新”产品力，叠加周边杨浦滨江科创产业、长阳创谷、大连路总部集群、陆家嘴金融产业的产业赋能，以及高校环绕的高知氛围，共同为项目打开了价值上限，

  得益12/18号线及北横通道，多桥隧 构建的立体交通网络 ，项目远不止本地客户，还有非常多来自传统市中心、陆家嘴、杨浦高校的客群， 这种广泛且高端的客群基础，给予项目更强劲的未来潜力，也让其在市场中更具竞争力。国际美学立面+高利用率神户型+静奢社区

  作为“外滩序”之上的迭代之作，保利外滩启PARK77在友好总价基础上，更带来12

  ，以天际的改写、空间的革新、启新的园林三大源点，带来一次居住的颠覆体验。说直白点，项目在1300-2000万总价新盘中，

  ！ 即便与2000-3000万级新盘相比，也不落下风，甚至在不少细节上展现出更超前的竞争力。

  我挑重点讲讲：一、国际艺术立面，杨浦新的美学天际线、天际革新：悬挑“天际浮岛

  ”的，穿插片墙，黄金比例设计使全幕玻璃与铝板、石材、金属、线条和谐共生。

  137㎡东边套户型，东侧布满飘窗，再加上约6.4米面宽客厅和大阳台， 进门、用餐or坐在客厅，抬眼就是公园绿意。

  边套更甚，百平米边套实得率约97-98%，137㎡户型赠送近20㎡，远超市场常规10㎡水准。

  项目以“亲近自然、新鲜活力” 的社区场景，营造“一轴一心三主题”全龄共享的园林空间，让业主沉浸式体验更具松弛感的邻里生活。

  归家途中，沿途设有微度假呼吸会所，是户外社交聚场，主题聚餐、生日 Party、户外影院、演艺活动……满足全龄段业主潮流追求。

  (二) 房地产市场的分类:根据房地产开发,销售与消费过程特点,可以将房地产市场分为:

  指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为;

  土地使用权出让采用招标、拍卖、双方协议三种方式;六类用地(商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房)采用招标、拍卖的方式;旧城改造采用双方协议的方式；

  国有土地使用权出让年限：商业、旅游、娱乐用地40年;工业用地、科教、文体、卫生、体育用地、综合或其他用地50年;住房用地70年;房地产的使用权年限对价值有直接影响.

  1、 物业:广义的物业就是房地产,狭义的物业,包括各种类型的房屋及其附属的设备、设施和相关场地;

  各类房屋:可以是建筑群,如居住小区,也可以是一幢住宅;附属的设备、设施和相关场地:是指与上述建筑物相配套的室内外各类设施、市政公用设施、道路交互与通行等;

  项目用地范围内各种建筑用地面积总和占总用地面积的比例.也可以建筑物基底总面积÷总用地面积,反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度;

  指住宅的宽度,指一间房屋内一面墙皮之间到另一面墙皮之间的实际距离,住宅的开间在住宅设计上有严格的规定;较小的开间范围,可缩短楼板的层间跨度,增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性;

  指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积.包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等;

  15、销售面积=套内建筑面积+公摊的公用建筑面积;商品房按“套”或“单元”出售;

  3、 预制板:预制的混凝土板与钢筋;承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的.包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物;

  是指由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅;每个单元用自己单独的楼梯、电梯;

  板楼基本形式:多 层:６层以下;小高层:7-12层以内;高层:13-18层;超高层:18层以上甚至更高;

  5、 错 层:主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。

  6、 跃 层:跃层住宅是一套住宅占两个楼层,有内部楼梯联系上下层;一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室,二层安排卧室、书房和卫生间等。

  7、 复 式:复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。

  1、 商品房：指各房地产研发企业投资兴建的，以赢利为目的，按市场规律经营的房子；

  (3) 商品房销售资质:商品房销售须具备以下五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程项目施工许可证》、《商品房预销售许可证》；

  普通公房: 指依照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房.职工依照国家政策,按成本价或标准价购买的由单位建设的安居工程和集资合作建设的住房;

  央产房: 指依照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于中央在京单位,国有大中型企业及国务院各部委机关的公有住房.职工依照国家政策,按成本价或标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房;

  6、 小产权房:是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，国家房管部门不予颁发房产证。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，买卖此类房屋不能真正享有合法权益。依照国家的有关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。